Le prix demandé d'un plex ne dit presque rien sur sa valeur réelle comme investissement. Ce qui compte, c'est le rendement net : les revenus de location réels (pas ceux annoncés au maximum théorique), moins les dépenses réelles — taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, vacance locative prévisible, et le service de la dette si le plex est financé.
Un piège fréquent : baser son calcul sur des loyers "au marché" plutôt que sur les baux actuellement en vigueur. Au Québec, les baux existants et les règles de fixation de loyer limitent souvent la vitesse à laquelle un nouveau propriétaire peut ajuster les revenus à la hausse — un détail qui change complètement le rendement réel des premières années.
Le secteur compte aussi énormément : un plex dans un secteur à forte demande locative (proximité du transport en commun, des universités, des pôles d'emploi) offre généralement une meilleure stabilité locative et un potentiel de plus-value à long terme qu'un plex moins cher mais mal positionné.
Calculer le rendement d'un plex →